Почему это дороже, чем вы думали
Знаете, какой самый сложный этап в ремонте офиса высокого класса? Нет, не выбор плитки и даже не поиск денег. Самый ад — это сдача инженерных систем управляющей компании бизнес-центра. Если вы хоть раз заходили с ремонтом в условный «Демидов», «Высоцкий» или «Паладиум», вы понимаете, о чем я. Там на входе стоят церберы (в хорошем смысле), которые не дадут вам просто так прикрутить гипсокартон к потолку.
С вами Антон Арбузов. И сегодня я хочу поговорить про ремонт офисов в Екатеринбурге уровня А и B+. Потому что многие заказчики, подписывая договор аренды в статусном здании, даже не подозревают, во что ввязываются.
Класс «А» — это не про мрамор в туалете
Давайте честно: часто граница между классом А и B+ размыта. Риелторы продают «вид из окна» и локацию. Но для меня как для строителя разница только в одном — в инженерной начинке.
В чем главная боль? Вы получаете помещение (часто в состоянии shell & core — бетонная коробка), и вам кажется: «Сейчас быстренько накидаем перегородок, покрасим, кинем ламинат и заедем». Как же...
В классе А и B+ действуют драконовские требования к микроклимату и безопасности. Вы не можете просто поставить стену там, где захотел ваш коммерческий директор. Потому что над этой точкой висит спринклер (система пожаротушения) и датчик дыма. Сдвинули стену? Будьте любезны переварить систему пожаротушения, согласовать проект с УК, слить воду со стояка (платно), провести испытания и сдать работу технадзору здания.
Одно это «сдвинуть стенку» может стоить вам сотни тысяч рублей и недели простоя. Поэтому я всегда говорю: сначала дизайн-проект офиса, наложенный на инженерный план здания, и только потом — первый удар кувалдой.
Три кита, на которых держится смета
Я вижу сметы конкурентов. Часто там просто: «Стены, пол, потолок». В реальном ремонте статусного офиса львиная доля денег уходит на то, чего даже не видно.
1. Воздух (Вентиляция и кондиционирование)
В старых зданиях (класса С) можно открыть форточку. В современных «стекляшках» окна часто глухие. Вы полностью зависите от центральной системы. И тут начинается квест.
Штатная вентиляция обычно рассчитана на открытую планировку (Open Space). Как только вы нарезаете кабинеты для руководителей и переговорки, циркуляция нарушается. В одном кабинете будет ледник, в другом — баня. Нам приходится проектировать и монтировать адаптеры, переносить диффузоры, ставить VAV-клапаны. Это сложная жестяная работа под потолком. Забыли про это? Получите душную переговорку, в которой клиенты будут засыпать через 20 минут.
2. Пожарная безопасность
Это святое. Ни один инспектор БЦ не подпишет вам акт допуска, если вы использовали горючие материалы на путях эвакуации. Дешевые стеновые панели? Нельзя. Обычный линолеум? Забудьте. Только материалы с сертификатом КМ1 или КМ0 (негорючие). Они дороже. Сильно дороже.
3. Износостойкость (Тест на шпильку)
Дома вы ходите в тапочках. В офисе ходят в уличной обуви, на каблуках, катаются на креслах. Бытовой ламинат 32 класса в коридоре офиса умрет через 3 месяца. Он просто вытрется до белых плешей.
Кейс: как выглядеть на миллион, потратив пятьсот тысяч
Недавно делали офис для IT-компании. Бюджет был... скажем так, оптимистичный. Хотелось «как в Гугле», а денег было как на обычный офис.
Где мы схитрили (профессионально, конечно):
- Потолок. Отказались от подвесного «Армстронга» или дорогих грильято. Просто оставили бетон, отшлифовали его и покрасили все коммуникации (трубы, короба) в глубокий графитовый цвет. Стиль «Лофт» сэкономил нам кучу денег на материалах и работах, а выглядит это в разы стильнее унылых офисных квадратиков. Плюс — сохранили высоту помещения.
- Свет. Не стали покупать дорогие итальянские люстры. Заказали линейные светильники у местного производителя из алюминиевого профиля. Собрали из них геометрию. Света много, выглядит футуристично, цена — в 3 раза ниже импорта.
- Стены. Вместо дорогих декоративных штукатурок использовали качественную краску Little Greene, но только в зонах видимости (ресепшн, переговорка). В рабочих кабинетах — хорошая, но более простая Tikkurila. Визуально разницу заметит только профи, а бюджет спасен.
Пара слов про «Дизайн-проект офиса цена»
Часто слышу: «Антон, зачем платить за бумажки? Давайте так объясню рабочим». В классе А это не работает. Вообще.
Управляющая компания даже не пустит моих рабочих на объект без утвержденного про