5 планировок, которые убивают ликвидность квартиры — и как это исправить

С вами Антон Арбузов, «УралДеко».

Есть такой момент при просмотре квартиры. Заходишь — и через три секунды уже понимаешь, что что-то не так. Не можешь сформулировать что, но ощущение есть. Потолки нормальные, вид из окна хороший, отделка свежая. А вот не то.

Это почти всегда планировка.

Я занимаюсь ремонтом и проектированием больше 15 лет. И за эти годы насмотрелся на такое количество планировочных катастроф, что начал их классифицировать. Сегодня разберу пять самых распространённых ошибок, которые встречаются в екатеринбургских новостройках — и которые напрямую влияют на то, сколько вы получите за квартиру, когда захотите её продать.

Спойлер: большинство из них решаемо. Иногда — без единого согласования с БТИ.

Ошибка 1. Коридор-кишка

Вы знаете этот тип. Входная дверь — и дальше узкий тёмный тоннель метров пять в длину, из которого двери расходятся в комнаты. Ширина такого коридора обычно 90–110 см. Двоим не разойтись. Шкаф не поставить. Свет не попадает.

Почему это плохо с точки зрения ликвидности? Потому что первые три метра квартиры формируют 80% впечатления у покупателя. Если человек входит в тёмный тоннель — он уже психологически «закрылся», и никакая красивая кухня дальше это не исправит.

Как исправить. Вариант А — расширить коридор за счёт нежилого пространства рядом. Часто рядом с коридором находится кладовка или часть гостиной, которую можно перераспределить. Вариант Б — если расширить невозможно, работаем со светом и зеркалами. Но это косметика, не решение. Вариант В — и это лучший вариант — убрать коридор вообще. Сделать прихожую-холл с прямым выходом в гостиную. Многие застройщики закладывают коридоры «по советской привычке», хотя несущих стен там нет и всё можно переделать.

Важно: перенос или снос перегородок — это перепланировка, которую нужно согласовать. Несущие стены трогать нельзя без специального расчёта. Но большинство межкомнатных перегородок в панельных и монолитных домах — ненесущие. Мы помогаем разобраться, что можно сносить, а что нет, до того как взяться за кувалду.

Ошибка 2. Кухня без нормального света

Тёмная кухня — это бич массовых планировок. Окно выходит на север, или его нет вообще (кухня-ниша в студии), или оно маленькое и смотрит в вентиляционный короб.

Кухня — это сердце квартиры. Люди проводят там больше времени, чем думают: утренний кофе, завтрак, готовка, вечернее общение. Если кухня тёмная и давящая — вся жизнь в квартире ощущается иначе.

Как исправить. Если кухня отделена от гостиной ненесущей стеной — сносим или делаем проём. Объединённая кухня-гостиная сразу берёт свет из двух источников. По нормам 2026 года объединение кухни с газовым оборудованием требует установки раздвижной или распашной двери (газовщики требуют возможность изоляции зоны). Если плита электрическая — проём можно делать полностью открытым.

Кстати, объединённая кухня-гостиная — это сейчас один из главных факторов ликвидности. Покупатели выбирают её в первую очередь. Квартиры с таким решением продаются быстрее и дороже. Это не мнение, это статистика риелторов.

Ошибка 3. Грязная зона, которая ведёт через всю квартиру

Вот классическая история. Входная дверь открывается прямо в гостиную или — ещё хуже — через узкий коридор сразу к спальне. Человек приходит с улицы, снимает обувь, вешает куртку — и всё это происходит на виду у гостей или вообще в жилой зоне.

Грязная зона (прихожая, где хранится верхняя одежда и обувь) должна быть изолирована. Это не эстетика, это гигиена и банальный комфорт. В грамотно спроектированной квартире вы входите — попадаете в прихожую — оставляете там всё уличное — и только потом проходите в жилую зону.

Как исправить. Иногда достаточно правильно поставить шкаф-купе, который зонирует пространство без всякой перепланировки. Иногда нужно перенести дверной проём. Мы это решаем на этапе планировочного эскиза: смотрим, что можно сделать в рамках существующей конфигурации, а что потребует согласования.

Ошибка 4. Спальня с проходом через неё

Проходная спальня — это отдельный вид архитектурного ужаса. Когда чтобы попасть в дальнюю комнату, нужно пройти через спальню. Такое встречается в старом фонде, но попадается и в некоторых новостройках экономкласса.

Спальня — это зона отдыха и приватности. Туда вообще не должен идти никакой транзитный трафик. Если через неё ходят — это не спальня, это коридор с кроватью.

Как исправить. Решений несколько. Самое радикальное — перенести дверной проём так, чтобы выход из комнаты вёл в коридор, а не сквозь спальню. Требует согласования и немного строительных работ. Менее радикальное — зонирование: поставить перегородку или шкаф, разделив проходную зону и зону сна. Функционально работает, хотя площадь немного теряется.

Важный нюанс: если квартира с такой планировкой попала к вам как наследство или вы её купили и хотите исправить, начните с расчёта стоимости работ — иногда переделка обходится дешевле, чем кажется.

Ошибка 5. Санузел, разорванный между зонами квартиры

Это звучит странно, но встречается регулярно. Особенно в советских планировках, которые потом перепродаются на вторичке. Туалет — у входа. Ванная — в глубине квартиры, рядом со спальней. Казалось бы, логично: утром проснулся, ванная рядом. Но на практике это создаёт массу неудобств.

Гости не могут воспользоваться туалетом, не пройдя через всю квартиру. При готовке на кухне далеко до раковины. Влажная зона разорвана — обслуживать сложнее, в случае протечки проблема распределена по двум точкам квартиры.

Как исправить. Объединение санузлов — одна из самых популярных перепланировок. Сносится перегородка между ванной и туалетом, получается совмещённый санузел с большей площадью. Плюс часто можно захватить часть кладовки или коридора, увеличив сантехнический узел до нормального размера, где помещается стиральная машина, и ещё остаётся место развернуться.

По нормам 2026 года совмещение санузлов согласовывается в стандартном порядке через БТИ и жилинспекцию Екатеринбурга. Единственное ограничение — санузел не может располагаться над жилыми комнатами соседей снизу. Для первых этажей ограничений нет.

Про согласование: коротко и без паники

Многие не делают перепланировку именно потому, что боятся бюрократии. Это понятно. Но давайте разделим, что реально требует согласования, а что — нет.

Можно делать без согласования:

• Снос ненесущих перегородок внутри квартиры (не затрагивая мокрые зоны).
• Замена дверных проёмов в ненесущих стенах.
• Зонирование мебелью и шкафами.

Требует согласования:

• Перенос мокрых зон (кухня, ванная, туалет).
• Объединение кухни с гостиной при газовом оборудовании.
• Проёмы в несущих стенах (только по проекту с расчётом конструктора).
• Изменение фасада (перенос окна, например).

Мы в «УралДеко» занимаемся согласованием в Екатеринбурге — собираем пакет документов, взаимодействуем с жилинспекцией, получаем разрешения. Это не быстро (стандартный срок — 2–3 месяца), но это реально и это убережёт вас от проблем при продаже квартиры.

Простой вывод

Планировка — это фундамент. Красивый ремонт на плохой планировке — это дорогой макияж на неудобной квартире. Вы привыкнете к неудобствам и перестанете их замечать. Но покупатель при просмотре — нет.

Если вы сейчас стоите перед ремонтом — это лучший момент исправить всё разом. Потому что переносить стены после чистовой отделки стоит в три раза дороже, чем до неё. Начните с планировки. Остальное приложится.